« اندر فضائل یکی از استیضاح کنندگان وزیر علوم | صفحه اول | انتخابات و مردمسالاری »

25 مرداد 93

نگاهی به بازار مسکن در ایران

بر اساس نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ١٣٩٠، تعداد خانوار سرشماری شده ایران در این سال برابر۲۱ میلیون و ۱۸۵ هزار و ۶۴۷ خانوار بوده است. یادآور می شود که در سال ۱۳۸۵ تعداد خانوارهای کشور ۱۷ میلیون و ۵۰۱ هزار و ۷۷۱ خانوار بوده است. نکته قابل توجه در نگاه به نتایج سرشماری های انجام شده، روند کوچک شدن بعد خانوارطی چهار دهه گذشته در کشور است بگونه ای که در سال ۵۵ در هر خانوار بطور متوسط ۵ نفر زندگی می‌کردند که این تعداد در سال ۱۳۸۵ به ۴ نفر و در سال ۱۳۹۰ به ۳٫۵۵ نفر کاهش یافه است.

در سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار و ٩٣۶ واحد مسکونی در کشور وجود داشته، که در سال ۹۰ این رقم به ۱۹ میلیون و ٣۵۴ هزار و ۷۰۸ واحد مسکونی افزایش یافته است. این به معنای تولید مسکن به میزان متوسط سالانه ٨٢٠ هزار واحد مسکونی در ۵ سال بین دو سرشماری است. درعین حال این آمار بیانگر آن است که در سال ٩٠ در مقایسه با تعداد خانوارهای موجود، حدود ١۸٣١٠٠٠ واحد مسکونی کسری وجود داشته است.

%D9%86%D9%85%D9%88%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%85%D9%88%D8%AC%D9%88%D8%AF%DB%8C%20%D9%88%D8%A7%D8%AD%D8%AF%D9%87%D8%A7%DB%8C%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%88%D9%86%DB%8C.jpg

در سال ۸۵ معادل ١١ میلیون خانوار ایرانی مالک مسکن بودند، که در سال ۹۰ شمار مالکان به ۱۱ میلیون و ۸۷۵ هزار افزایش یافته، یک میلیون و ۵۸۵ هزار در منازل رایگان (سازمانی)، و مابقی خانوارها در مسکن اجاره ای زندگی می کرده اند.
بر اساس همین آمار، ۵/۹۹ درصد جمعیت ایران در واحدهای استاندارد و معمولی آپارتمانی ساکن بوده اند. جمعیت ساکن آپارتمانها ۳۰ درصد بوده، و در سال ۹۰ حدود ۹۵ درصد به صورت تک خانواری و حدود ۴ درصد نیز به صورت دو خانواری زندگی می کرده اند که این موضوع نشان می دهد در ایران خانواده‌‌ها در حال تفکیک هستند. میانگین تعداد اتاق در اختیار خانوار در سال ۹۰ به میزان ۹۸/۲ اتاق بوده است.
بر اساس آمار سازمان ثبت احوال کشور که در سال ١٣٩٠ اعلام شده، تعداد ٨٧۴٧٩٢ ازدواج در کشور انجام گرفته است. اگر نیاز به تولید مسکن سالانه را به همین میزان بعلاوه جبران کسری و بازسازی واحدهای مسکونی قدیمی و فرسوده بدانیم برپایه جدول برآورد نیاز مسکن طی برنامه پنجم توسعه به تولید رقمی حدود حداقل ١٫۶٨ میلیون واحد مسکونی برای سال ١٣٩١نیاز بوده است تا بتواند رفع کننده نیاز تقاضای موجود مسکن در بازار باشد.
اگر این رقم را برای دوسال ١٣٩٢ و ١٣٩٣ نیز مفروض بدانیم با توجه به ظرفیت تولید مسکن متوسط سالانه ٨٢٠ هزار واحد مسکونی در فاصله ۵ سال بین دو سرشماری ١٣۸۵ و ١٣٩٠ در کشور، آنگاه با «نگاهی به بازار مسکن ایران» و در سایه تداوم این وضعیت به افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن در بازار ایران در گذر زمان پی خواهیم بود.
یاد آور می شود که هزینه مسکن به عنوان یک نیاز و کالای اساسی در سبد هزینه خانوارهای ایرانی، به ویژه دهک های درآمدی پائین و متوسط، سهمی قابل توجه حدود یک سوم تا یک چهارم دارد. براساس اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، در حالیکه مسکن با بیش از ٣٣ درصد، بیشترین سهم از هزینه خانوارهای ایرانی شهرنشین را در سال ١٣٩١ به خود اختصاص داده است، این رقم برای خانوارهای روستایی ١۶ درصد بوده است.

%D9%86%D9%85%D9%88%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%85%D9%82%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%87%D8%B2%DB%8C%D9%86%D9%87%20%D8%AE%D8%A7%D9%86%D9%88%D8%A7%D8%B1%D9%87%D8%A7%DB%8C%20%D8%B1%D9%88%D8%B3%D8%AA%D8%A7%DB%8C%DB%8C%20%D9%88%20%D8%B4%D9%87%D8%B1%DB%8C%20%D8%A8%D8%B1%D8%A7%DB%8C%20%D8%A7%D9%82%D9%84%D8%A7%D9%85%20%D9%85%D8%AD%D8%AA%D9%84%D9%81.jpg

با توجه به این شرایط، اغلب خانوارها ترجیح می دهند خود مالک مسکن باشند تا مستاجر، و علت این امر را باید در نوع نگاه خانوارها به کالای مسکن هم به‌عنوان یک کالای اساسی مصرفی و هم به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای و دارایی دانست، و به هر حال شرایط اقتصاد ایران بازار نسبتا پررونقی را برای این کالا در بیش از پنج دهه گذشته فراهم آورده است به گونه‌ای که فعالان این بازار هرگز زیان نکرده‌اند، هرچند با فراز و فرودهای قیمتی در بازار مسکن روبرو بوده اند.
برپایه پژوهش های انجام شده، منحنی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و همچنین قیمت اجاره بهای آن با تاثیر پذیری از نرخ تورم و با تاخیر زمانی روند مشابه ای را در سال های گذشته پشت سر گذاشته است، و به نظر می رسد تا زمانی که شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن پر نشود این روند ادامه خواهد داشت. نمودار زیر روند حرکت قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در مقایسه با منحنی نرخ دلار در بازار آزاد، که به گونه ای بازتاب دهنده روند حرکت نرخ تورم است، در سال های پس از ١٣٧١ نشان می دهد.

%D9%86%D9%85%D9%88%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%85%D9%82%D8%A7%DB%8C%D8%B3%D9%87%20%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA%20%D8%AF%D9%84%D8%A7%D8%B1%20%D9%88%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%861.jpg


در شرایط اقتصاد ایران، «بازار مسکن» در مقایسه با بقیه بخش‌های اقتصادی به طور نسبی به علت زود بازده بودن و امنیت نسبی فعال‌تر بوده و همواره سهم مناسبی در تولید ناخالص ملی داشته است، واز این رو بخش خصوصی بیشترین نقش و سهم را دراین عرصه داشته است، چرا که مسکن در ایران به ویژه در شرایط تورمی به منزله ذخیره گاه نقدینگی و حفظ ارزش پول ملی برای صاحبانش عمل می کرده است، یعنی‌ اگر در کشورهایی مانند ترکیه و مالزی بازار سرمایه به عنوان ذخیره گاه نقدینگی نقش بازی می‌کند در نبود بازار سرمایه قابل قبول در ایران، این نقدینگی در بازار مسکن عمل می کند.
باید توجه داشت که اگر بازار مسکن ظرفیت لازم برای جذب نقدینگی پمپاژ شده به اقتصاد را نداشته باشد سرازیر شدن آن به دیگر بازارها از جمله بازار ارز و طلا و بورس و… می تواند به آشوبی در اقتصاد ایران دامن زند که هیچ نیرویی و از جمله دولت قادر به کنترل و جمع کردن آن در کوتاه مدت نخواهد بود که نمونه هایی از این وضعیت در مقاطع مختلف و از جمله در ارتباط با نرخ ارز و طلا در دو سال ٩٠ و ٩١ رخداده است. با همهء این احوال، میزان تولید سالانه مسکن در ایران پاسخگوی نیازهای روبه ‌رشد خانوارها به ویژه در سال‌های اخیر نبوده و در گذر زمان بر دامنهء شکاف عرضه و تقاضا در این بخش افزوده شده است.

%D8%AC%D8%AF%D9%88%D9%84%20%D9%86%D9%85%D9%88%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%86%DB%8C%D8%A7%D8%B2%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86%20%D8%AF%D8%B1%20%D8%A8%D8%B1%D9%86%D8%A7%D9%85%D9%87%20%D9%BE%D9%86%D8%AC%D9%85.jpg

بررسی عملکرد دولت احمدی نژاد در زمینه مسکن حاکی از نداشتن یک برنامه روشن و تعریف شده دراین باره است چرا که دردولت نهم با افزایش نقدینگی ناشی از تزریق ریال درآمدنفتی به اقتصاد از یکسو، و پرداخت وام برای خرید مسکن به یکباره قیمتها در بازار مسکن سیر صعودی بخود گرفت و از سال ۸۵ تا ٨٧ قیمت واحدهای مسکونی بطور متوسط دو تا سه برابر افزایش یافت، و در واکنش به این وضعیت، دولت این بار سیاست انقباضی و قطع پرداخت وام را در پیش گرفت که پیامدش رکود در ساخت و ساز و بازار مسکن بود.
در پی این تجربه بود که احمدی نژاد در دولت دهم طرح پر سر و صدای «مسکن مهر» را اعلام کرد و قول داد با اجرای این طرح نیاز تمام متقاضیان مسکن را تا پایان کار دولتش در سال ٩٢ پاسخ داده و دیگر خانواری بی مسکن نماند. برای اجرای این طرح رئیس دولت گفت درصدد است تا هر سال دو میلیون واحد مسکونی در کشور بسازد، و وزیر مسکن و شهرسازی هم ساخت یک میلیون و ۵۵٠ هزار واحد مسکونی (١٢۵٠ هزار واحد در شهرها و ٣٠٠ هزار در روستاها ) در سال را وعده داد.
اینکه چگونه دولت احمدی نژاد می خواست درعمل ظرفیت تولید مسکن در کشور را به یکباره ٢ برابر کند؟ و آیا منابع سرمایه‌ای، نیروی انسانی ،مصالح ساختمانی و … در این حد و اندازه وجود می داشت؟ و آیا دولت باید خود متولی و سازندهء مسکن می شد؟ …سئوالاتی بود که دولت احمدی نژاد علاقه ای به پاسخ آن نداشت امّا در تشخیص نیاز « مسکن » و ضرورت تولید آن‌ مانند هر کارشناس دیگر این عرصه صورت مساله را خوب دریافته بود ولی برای‌ حل آن راه اشتباهی رادرپیش گرفت و آن دولتی کردن ساخت « مسکن » بود.
همچنانکه پیشترآمد در ایران انگیزه‌های کافی در بخش خصوصی و خانوارها برای ساخت و تولید مسکن وجود دارد به ‌شرطی که راه سرمایه‌گذاری و تولید در این بخش به آسان‌ترین وجه بروی آنها گشوده باشد و این‌گونه نباشد که برای ورود به این عرصه باید از خوان‌ها و موانع فراوان دیوانسالاری دولتی و…عبور کنند.
بزرگ‌ترین خدمتی که هر دولتی در ایران می ‌تواند برای رونق بخشی بخش مسکن کند کنار زدن این موانع و خوان‌ها و بسترسازی بازار سرمایه و مسکن است، که در دولت احمدی نژاد انجام نشد، و از اینرو اجرای طرح « مسکن مهر » در این دولت نه تنها نتوانست باری را از دوش بازار مسکن و خانوارهای ایرانی بردارد بلکه به دلیل پیامدهای زیانبار تورمی اش به مثابه میرات تلخی بر روی دوش دولت روحانی افتاده، و همچنان به عنوان معضلی اجتماعی در کشور خودنمایی کرده و چشم انداز روشنی برای حل آن دیده نمی شود.
براساس اعلام بانک مرکزی میزان اعتبارات مستقیم بانک مرکزی به طرح « مسکن مهر » در سال‌های ۱۳۸۷، ۱۳۸۸ و ۱۳۸۹ به ترتیب ۲۴ هزار، ۱۶ هزار و ۱۹ هزار میلیارد تومان بوده که مجموع آن حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان می‌شود. تزریق این میزان نقدینگی از سوی بانک مرکزی به دستور دولت برای اجرای طرح « مسکن مهر » پیامدش در بازار مسکن جز افزایش شاخص قیمت مسکن و اجاره بها در سال های ١٣٨٩ به بعد نبوده، و سالانه افزایشی حدود ۵٠ درصد را برای این شاخص بدنبال داشته است.
هر چند با روی کار آمدن دولت روحانی از میانه سال ٩٢ تاحدودی آرامش به بازار مسکن بازگشته و روند افزایشی شاخص قیمت مسکن و اجاره بهاء متوقف شده است اما با وضعیتی که در بازار سرمایه ایران با میزان نقدینگی بالا وجود دارد، احتمال بازگشت این روند افزایشی وجود دارد، به ویژه اگر از سوی دولت روحانی سیاست هایی برای رونق اقتصادی و تولید مسکن تمهید و اجرا نشود.
خلاصه اینکه با «نگاهی به بازار مسکن ایران» و از کنار هم نهادن داده ها و اخبار و گزاره‌ها می توان نتیجه گرفت که مساله «مسکن» از مسایل کلیدی اقتصاد ایران در حال و آینده خواهد بود و دست‌اندرکاران اداره حکومت و به ویژه دولت روحانی باید برای حل این مساله برنامه‌ریزی خاصی در قالب برنامه ششم توسعه داشته باشند. نتیجه دوم آنکه امکانات مرتبط برای ظرفیت تولید مسکن در کشور باید افزایش یابد. نتیجه سوم هم اینست که الگوی تولید مسکن باید تغییر یابد و نتیجه چهارم اینست که بازار اجاره مسکن باید گسترش یابد.
اما سوال اینست که آیا این اتفاقات با توجه به ساختار موجود تصمیم‌گیری و اداره کشور می ‌تواند اتفاق بیافتد؟

%D9%86%D9%85%D9%88%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D8%AA%D8%BA%DB%8C%DB%8C%D8%B1%D8%A7%D8%AA%20%D9%82%DB%8C%D9%85%D8%AA%20%D9%88%D8%A7%D8%AD%D8%AF%D9%87%D8%A7%DB%8C%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%88%D9%86%DB%8C%20%D8%AF%D8%B1%D8%AA%D9%87%D8%B1%D8%A7%D9%86%20%D8%A7%D8%B2%2085%20%D8%AA%D8%A7%2093.jpg




   ارسال نظر:

 

all right reserved for dreamdesign.ir  - © Copyright 2007